리츠(REITs)상품이란? (개념, 장단점, 전망 등)

유투브를 돌아다니면서 리츠 상품에 대한 개념을 잡기 위해 정리 한 글(23.2)

 

유투브를 정리 한 것이기에 현재와 다른 내용이 있거나 잘못 이해 한 내용이 있을 수 있습니다. 

 

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웬만한 배당주보다 많이 주는 리츠

과연 리츠란 무엇이고 좋은 것일까 ? 

💡 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)상품이란?

• 수익형 부동산을 가지고 있는 회사가 상장한 것
• 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자 운영하고 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 부동산 간접 투자기구인 주식회사임.
• 부동산 펀드와의 차이는 리츠는 주식임 (리츠는 유동성이 좋음)
  • 부동산 펀드는 상장 여부, 만기 다양 -> 만기가 긴 경우 빠른 현금화가 어려움

 

💡 장점

• 소액으로 부동산 투자가 가능함
• 월세의 90%이상을 주주들에게 배당으로 나누어줌 (법 제28조)
•  수익률이 예금보다 높다
• 안정성이 있다.
  • 대출비율을 낮추고 고정금리 활용 등의 운용 전략
  • 일반적인 고수익 부동산 펀드와 달리 리스크를 최대한 낮추는 것이 일반적인 구조
• 정부 세제 혜택 지원
  • 5000만원 한도로 부동산 간접 투자 배당소득에 대해 9% 세율로 분리과세 (이자, 배당 일반세율 14%)
• 소득 자체가 종합 과세로 합산 되지 않기 때문에 이미 부동산으로 소득을 얻는 사람에게도 매력적일 수 있음

 

💡 단점

• 결국 주식이고 부동산이다. 
  • 주식의 리스크와 부동산의 리스크를 둘 다 가지고 있음
  • 리츠회사 내부에서 일어나는 관리나 의사결정을 리츠회사를 믿고 가야한다.
  • 우리나라 리츠 시장은 작기 때문에 역으로 이제 생겨나는 리츠들은 정말 큰데서만 할 수 있기 때문에 오히려 신뢰할  수도 있음(박곰희TV)

 

💡 주가 하락 요인 및 전망

• 최근 리츠의 주가가 많이 떨어졌음 (미래에셋 투자와연금TV, 22.07.20)

(1) 리츠의 가격 하락 요인

• 전반적인 주식 시장 하락
  • 장기적으로 리츠 가격은 본질 가치. 즉, 보유하고 있는 부동산의 가치를 반영
  • 리츠 가격이 본질 가치의 변화없이 일시적으로 하락한 것이라며 오히려 저가매수의 기회로 볼 수 있음
• 리츠가 보유하고 있는 부동산의 가치 하락
  • 주요 임차인의 업황 악화로 인한 수익 감소나 이탈, 공실률 증가 등이 장기적으로 이어질 것으로 판단된다면 투자 재검토
  • 개별 리츠 투자 시, 해당 리츠가 보유한 부동산과 임차인에 대한 정보를 꼼꼼히 따져보아야 한다
• 예시)
  • 오피스에 투자하는 리츠
    • 수요가 많으므로 임대료 상승의 여지가 있음
    • 부동산 가치 하락이 아닌 시장 상황으로 리츠 가격이 하락한다면 저가 매수 기회 될 수도

 

(2) 전망 : 미국 사례에서 살펴보는 리츠의 가격 변동

• (1) 미국 리츠 지수와 S&P지수의 장기 수익률 비교
  • 
  • 미국 리츠 지수 수익률 :  290%
  • S&P500 지수 수익률 :  1004%
  • 다만 배당금을 재투자한 재투자 수익률을 보는 것이 중요
  • 
  • 지속적인 배당 수익이 있어 리츠의 배당 수익률이 주식보다 높다.
    • 배당 재투자 시 리츠 수익률 (2,282% > 2,070%) 
• (2) 미국 리츠 지수 배당수익률과 10년 만기 국채 수익률
  • 
  • 전반적인 장기 채권 수익률보다 리츠의 배당수익률이 높다
  • 최근(22년) 가격 하락으로 인해 배당수익률이 상승
  • 주당 배당금 추이도 중요
  • 
  • 리츠 장기 투자 시 단기적인 가격 변동보다 배당 수익률에 중점 (미래에셋 투자와 연금 TV) 

 

💡 리츠 투자 시 점검해봐야할 5가지

(1) 마스터 리스 계약이 있다면 조건을 잘 살펴봐라

• 책임 임대차 계약이라고도 함
• 리츠는 하나의 마스터 리스(master lease)사와 장기 임대차 계약을 하게되며, 마스터 리스사가 다른 수많은 임차인을 모집하고 관리
• 이 계약을 통해 리츠는 임차인 관리의 부담없이 임대료 수취 가능
• 일반적으로 리츠 설립에 관여한 스폰서가 마스터 리스를 담당
• 계약 내용 및 계약 상대방의 신용도가 중요
• 마스터리스 사 부도시 계약된 배당금을 받지 못할 수 있음

(2) 배당금의 원천과 그 특성을 따져보자

• 마스터 리스 계약이 없는 경우 더 중요
• 리츠가 투자하고 있는 부동산에 입주한 임차인의 업황 분석을 통해 투자의 타당성을 판단해야 함
  • 향후 경기 및 시장 전망이 임차인에게 불리
• 향후 경기 및 시장 전망이 임차인에게 불리할 지 여부도 따져보아야 한다
• 예시)
  • 임차인이 유통회사인 리테일 리츠의 경우
    • 주변 상관 경쟁 심화, 전자상거래 활성화로 오프라인 영업 부진등의 이유로 임차인의 업황 악화 될 수 있음

(3) 리츠 설립 시기와 과거 배당금 수준도 중요하다

• 부동산 임대업의 특성상 부동산 위치가 중요
• 역사가 오래된 리츠일수록 핵심지역에 자리잡은 부동산을 소유해서 안정적으로 임대료가 발생할 가능성이 높음
• 과거 배당금을 일정수준으로 꾸준하게 지급 했는지도 점검해볼 필요가 있음

(4) 저평가된 리츠를 찾아라

• P(Price) / FFO(Funds From Operation,영업에서 발생하는 현금 흐름) 분석결과
  • 지표가 비슷한 유형의 다른 리츠에 비해 낮게 나온다면 저평가로 판단 할 수 있음
  • 배당이 가능한 현금이 얼마나 되는지를 짚어보는 것
  • FFO : 순이익 + 감가상각비 - 부동산 매각에 따른 자본 이익
    • 감가상각비는 시간의 흐름에 따라 자산의 가치가 감소하는 것
      • 회계 장부상의 비용으로 계상되나 실제 현금이 지출되는 것은 아니므로 추가 (+)
    • 부동산 매각에 따른 자본 이익 : 다른 부동산 매입 자금으로 사용될 일회성 수익이므로 (-)
  • P/NAV(부동산 감정 평가액) 혹은 배당수익률도 활용 가능

(5) 장기 투자자라면 리츠 보유 부동산의 성장성도 중요하다

• 리츠가 보유한 부동산을 사용하는 산업의 성장성도 살펴봐야 함
• 향후 배당이 증가할 수 있는지를 결정짓는 중요한 변수
  • 물류센터 리츠 (코로나 이후 전자상거래 확대)
  • 데이터 센터 리츠

 

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References

[1] https://www.youtube.com/watch?v=p0FpMxUVU7c

[2] https://www.youtube.com/watch?v=hdNrGD8MXko

[3] https://www.youtube.com/watch?v=bpNolbTa1cY

[4] https://www.youtube.com/watch?v=RKe4GifUhQU&t=235s